İL VİLAYET İLÇE İLÇE SONUÇLAR
MEGAKENT İstanbul’da konut fiyatları artmaya devam ediyor, lakin suratı yavaşlıyor. ’nın en son yayınladığı ağustos ayı endeksine nazaran yıllık fiyat artışı yüzde 78.4 oldu. Böylelikle hem üç büyük vilayette en düşük artış görüldü, hem de ülke ortalaması olan yüzde 90.3’ün 12 puan gerisinde kalındı. Lakin sayıların ulaştığı nokta dar gelirlinin yanında orta gelirlinin de konuta ulaşımını zorluyor. Yeniden TCMB bilgilerine nazaran İstanbul’da ortalama metrekare fiyatı 42 bin TL’ye yaklaştı.
TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından yapılan araştırmaya nazaran de İstanbul’da en düşük konut fiyatları Esenyurt, Beylikdüzü, Silivri üzere kent çeperlerinde ağırlaşıyor. Konut sahibi olmak için hanehalkı aylık gelir beklentisinin en yüksek olduğu ilçeler ise Beşiktaş, Sarıyer ve Bakırköy olarak karşımıza çıkıyor. En düşük konut fiyatları temel alındığında, konut kredisi kullanarak Beşiktaş’ta yeni bir konut almak için mevcut koşullarda hanehalkı aylık en az gelir beklentisinin yaklaşık 373 bin TL olduğu görülüyor. En düşük hanehalkı gelir beklentisinin ise 88 bin TL ile Esenyurt’ta olduğu belirtiliyor.
Beklenen konut kredisi kampanyası ile birlikte faiz oranının yüzde 1.20, vade müddetinin ise 180 ay olması durumunda ise, Beşiktaş’ta yeni bir konut almak için hanehalkı aylık en düşük gelir beklentisi yaklaşık 143 bin TL olarak hesaplanıyor. Esenyurt ilçesinde ise en düşük aylık hanehalkı geliri 34 bin TL’ye geriliyor.
NASIL HESAPLANDI
TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Müdürü Berk Ünsal’ın başkanlığında gerçekleştirilen araştırmada, konut fiyatları için emlak ilan sitelerindeki, yeni binalarda olağan katta pozisyonlu, en az 90 metrekare brüt alanlı, 2+1 daire tipine sahip konutların ‘en düşük’ satış fiyatları temel alındı. Konut kredisi ödemelerinin hesaplamalarında ise kamu bankalarındaki ortalama yüzde 3.49 faiz oranı ve 120 ay vade mühleti üzerinden çalışma gerçekleştirildi. Konut fiyatlarının 1-2 milyon aralığında olması durumunda konut fiyatının yüzde 90’ı, 2-5 milyon aralığında olması durumunda yüzde 80’i, 5-10 milyon aralığında olması durumunda yüzde 70’i, 10 milyon üzeri olması durumunda yüzde 60’ı oranında konut kredisi verileceği dikkate alındı. BDDK ikinci meskenini alacaklar için kredi kısıtlamasına gitmişti. Birinci meskenini alacaklar için konutun pahasının yüzde 90’ına kadar kredi kullanımı devam ediyor.
Ayrıca, muhtemel bir konut kredisi kampanyası ile birlikte faiz oranının yüzde 1.20 ve vade mühletinin 180 ay olması durumunda, konut satış fiyatlarının da emsal düzeylerde kalacağı varsayımına nazaran ödenecek aylık kredi ölçüsü üzerinden en düşük hanehalkı gelir beklentisi hesaplandı. Bankalar tarafından hanehalkı gelirinin yüzde 40’ının aylık taksit ölçüsüne denk gelmesinin uygun görülmesi dikkate alınarak, en düşük hanehalkı gelir beklentisi hesaplandı. Örneğin; 30 bin TL aylık konut kredisi taksiti ödemesi yapılması gereken bir durumda, en düşük hanehalkı gelir beklentisi 75 bin TL olarak değerlendirildi.
BAŞKENTTE KONUT SAHİBİ OLMAK KOLAY DEĞİL
SON aylarda Ankara’da konut fiyatlarındaki artış İstanbul’u geçti. Zelzele sonrası ağır göç alan kentte TCMB bilgilerine nazaran yıllık fiyat artışı yüzde 100’ü aştı, ortalama metrekare fiyatı da 21 bin TL’ye çıktı. TSKB’nin araştırmasına bakıldığında da kent merkezinde konut satış fiyatlarının misal seviyede olduğu, kent merkezinden kısmen uzak pozisyonda olan Sincan ilçesinde konut fiyatlarının bir ölçü daha düşük olduğu görülüyor. Ankara’da merkez ilçelerde yeni bir konut almak için hanehalkı aylık en düşük gelir beklentisinin yaklaşık 149 bin TL civarında olacağı belirtiliyor. Kısmen kent merkezinden uzaklaştığımız Sincan’da ise en düşük konut satış bedelleri dikkate alındığında aylık asgarî hanehalkı gelirinin 120 bin TL civarında olması gerektiği görülüyor. Beklenen konut kampanyası devreye girerse; faiz oranının yüzde 1.20 ve vadenin 180 ay olması halinde merkez ilçelerde yeni bir konut almak için aylık hanehalkı gelir beklentisi yaklaşık 65 bin TL bandında. Sincan’da ise bu sayı 46 bin TL’ye geriliyor.
3 BÜYÜK İLİN EN UYGUN SEÇENEĞİ İZMİR’DE
ÜÇ büyük vilayet içinde en uygun fiyatlı seçenekler İzmir’de yer alıyor. İzmir’de kent merkezinde konut satış bedelleri değerlendirildiğinde en düşük hanehalkı gelir beklentisinin 80 bin TL ile Buca ve Karabağlar’da olduğu görülüyor. Yeni konutların ve markalı konut projelerinin ağırlaştığı merkez ilçelerden en düşük hanehalkı gelir beklentisinin ise 148 bin TL ile Konak’ta olduğu söz ediliyor. Markalı projelerin de bölgede yer alması ile birlikte aylık asgarî hanehalkı gelir beklentisi Narlıdere’de 355 binTL’ye kadar yükseliyor. Konut kredisi kampanyasının başlaması durumunda, merkez ilçelerde yeni bir konut almak için aylık en düşük hanehalkı geliri gereksinimi yaklaşık 31 bin TL oluyor. Fiyatların yüksek olduğu Narlıdere’de kampanya ile birlikte aile geliri beklentisinin 136 bin TL civarında olabileceği belirtiliyor.
